新聞導讀
重點描述
房地合一稅申報時，符合規定的裝修費用確實可以列入成本，但必須具備真實修繕事實及完整證明文件。若以不實資料或無法提出付款證明申報裝修費，不僅會被剔除成本，還可能面臨補稅與罰鍰。近期就有納稅人因此遭補稅 64 萬元並面臨裁罰。
重點條列
一、房地合一稅的裝修費可以列報嗎？
答案是可以，但有條件。
依現行規定，若裝修支出屬於：
- 增加房屋價值
- 提升房屋使用效能
- 非短期耗損性質
則可作為房地合一稅的取得成本或費用，降低出售時的課稅所得。
二、裝修費申報必須具備哪些資料？
國稅局查核時，通常會要求提出相關佐證文件。
常見資料包括：
- 統一發票
- 收據
- 工程契約
- 估價單
- 匯款紀錄或付款證明
- 修繕前後照片
- 工程驗收資料
重點在於：除了有裝修事實，更要能證明是由屋主本人實際支付。
三、只有估價單，夠嗎？
答案：通常是不夠的。
但估價單僅能證明工程曾經報價，並不能證明：
- 工程確實施作
- 實際付款
- 裝修的是出售房屋本身
因此仍需搭配其他憑證佐證。
四、國稅局實際查核案例
張先生於 2024 年出售自己於 2018 年購買的房屋。
- 申報房地合一稅時列報：裝修費用 320 萬元
- 但僅提供：工程估價單
- 未能提出：發票、收據、匯款證明
當國稅局進一步查核後發現：
- 該工程款實際由張先生擔任負責人的公司支付
- 裝修地點為公司辦公室
- 並非出售的個人房屋
因此國稅局認定：
- 裝修費不得列報
- 剔除成本 320 萬元
- 補徵稅額 64 萬元
- 並依漏稅情形處以罰鍰
五、哪些裝修費最容易被查核或經不起考驗？
- 金額特別高：與房屋實際坪數、屋況或市場行情差距過大。
- 沒有發票或付款紀錄
- 公司費用與個人費用混用
- 修繕地點與出售房屋不符
- 裝修費中包含了非固定設備：如洗衣機、冷氣等移動式家電。
事務所觀點
「裝修已經很多年前做的，發票遺失怎麼辦？」
「自己找師傅施工沒有開發票怎麼辦？」
一、房地合一稅最常被剔除的就是裝修成本
實務上許多納稅人都有：裝修確有其事但憑證保存不完整的情況。
最後即使真的花過錢，也無法被認列。
事務所觀點：
- 成本認定的重點不只是「有花錢」，而是「能證明有花錢」。
- 裝修費已經是查核的重點，購屋裝修時務必保留發票、付款證明、裝修合約等文件。
- 證明文件越充足，補稅的機率就越低。
二、公司與個人帳務必須嚴格區分
國稅局查核時會透過：發票抬頭、匯款帳戶、裝修地點等，進行交叉比對。
事務所觀點：
公司支付的費用，不會因為負責人同時是屋主，就自然變成個人房屋成本。
三、出售房屋前建議先進行成本檢視
出售房屋前可先整理：原始購屋資料、裝修憑證、仲介費、房屋改良支出等，提早檢視文件是否完整。
事務所觀點：
很多人是在申報房地合一稅時才開始找資料，往往已經來不及補救。建議出售前先進行成本盤點，才能合法降低稅負。
記帳士事務所提醒
房地合一稅雖允許列報裝修費用，但前提是必須具備真實性與完整憑證。尤其是高金額裝修案件，更容易成為國稅局查核重點。與其事後補稅受罰，不如平時就妥善保存發票、契約及付款紀錄，確保未來出售房屋時能合法列報成本、降低稅務風險。
完整新聞如下
男賣房報裝修卻沒發票！國稅局抓包下場慘了
經濟日報記者胡順惠／台北報導
賣房裝修費不能亂報！台北一名張先生近期出售房產時，試圖將公司裝修費用誤報為個人房屋的裝修成本，最後不僅被國稅局查出補稅64萬元，還得面臨罰鍰處分。
台北國稅局指出，依規定，個人在申報房地合一稅時，確實可以將「能增加房屋價值或效能、且非短期耗竭的裝修費」列入成本，藉此減少應稅所得。不過，必須要有真實的修繕事實，並附上合法憑證，包括統一發票、收據、合約、估價單、付款證明以及修繕前後照片等資料。若以不實單據虛報，不但會被剔除，還可能遭補稅並加罰。
國稅局日前查核到一起違規案例，張先生於2024年2月出售自己在2018年買下的房屋，申報時聲稱裝修費高達320萬元，卻僅附上估價單，沒有發票或付款證明。
國稅局要求補件，他則辯稱發票已遺失，進一步查證後發現，該筆裝修工程其實是由張先生擔任負責人的公司出資，裝修的對象也是公司辦公室，而非個人房屋。
國稅局因此認定他虛報成本，剔除裝修費，並依規定補徵稅額64萬元（320萬元×20%稅率），另依漏稅額處以2倍以下罰鍰。
國稅局強調，民眾辦理房地合一稅申報時，千萬不要抱著僥倖心態，試圖用不實單據報裝修費逃漏稅。若無法舉證，就算一開始成功報上去，最後也會被查出，不但要補稅，還可能加罰，得不償失。