新聞導讀

重點描述

建商提供的折讓款必須從房地合一稅的取得成本中扣除，否則會被認定為虛列成本而遭補稅與裁罰。國稅局查核時會依折讓證明單剔除未實際支付的金額，補稅金額可能相當高。若發現申報錯誤，應儘速自動補報補繳以免罰鍰。

重點條列

• 建商提供的折讓款若未載明於買賣契約，但另以折讓證明單方式給予，出售時申報房地合一稅必須從取得成本中扣除折讓款。
• 若以契約總價申報成本而未扣除折讓款，屬「虛列成本」，將造成短漏報所得。
• 國稅局查獲後會依折讓證明單剔除未實際支付的金額，補稅並裁罰。
• 案例：漏扣折讓款 175 萬元，補稅 612,500 元，罰鍰 196,000 元，合計逾 80 萬元。
• 若發現申報錯誤，可在未被檢舉或調查前自動補報補繳並加計利息，可免罰。

事務所觀點

一、折讓款是最容易被忽略的「隱形成本調整」

建商常以折讓方式吸引買方，例如：

• 減除裝潢費
• 工程款折讓
• 另行協議的優惠金額

但這些折讓通常 不會寫在買賣契約中，而是以「折讓證明單」方式提供。

事務所觀點：房地合一稅的取得成本必須以「實際支付金額」為準，折讓款一定要扣除，否則就是虛列成本。

二、為什麼漏扣折讓款會被認定為虛列成本？

因為：

• 契約總價 ≠ 實際支付金額
• 折讓款是建商退還或減免的金額
• 未扣除折讓款，就會把「未支付的金額」當成成本申報

事務所觀點：房地合一稅的查核重點就是「成本是否真實」。折讓款未扣除，國稅局一定會剔除。

三、實務上最常被查到的原因

• 國稅局向建商調資料時，會看到折讓證明單
• 實價登錄與申報資料不一致
• 代辦申報者（親友、代書）不知有折讓款
• 契約金額與實際付款金額不符

事務所觀點：很多案件不是故意漏報，而是「代辦的人不知道有折讓」。但稅法仍會認定為短漏報所得。

同場加映：什麼是折讓？您知嗎？如有興趣可以參考這一篇：銷貨退回進貨退出或折讓證明單該如何填寫？

四、補稅與罰鍰可能非常高

案例中：

• 折讓款：175 萬
• 補稅：612,500 元
• 罰鍰：196,000 元 → 合計逾 80 萬元

事務所觀點：折讓款通常金額不小，一旦漏報，補稅與罰鍰都會非常高，務必小心。

五、事務所提醒：如何避免踩雷？

建議民眾：

• 購屋時務必向建商索取折讓證明單
• 出售前先確認「實際支付金額」
• 房地合一稅申報時務必扣除折讓款
• 若發現申報錯誤，立即自動補報補繳

事務所觀點：房地合一稅的查核愈來愈嚴格，折讓款是國稅局最常查核的項目之一。務必主動確認資料，避免高額補稅。

完整新聞如下

慘了！他買房輕忽「建商優惠折讓」　補稅+罰緩逾80萬元

好房網News記者林和謙／高雄報導

民眾向建設公司購買不動產，常有雙方協議或減除裝潢費取得建商給予優惠的折讓款，因該折讓款並未載明於原買賣契約中，日後出售時，依買賣契約書所載的成交價額，申報為房地合一稅的取得成本，但常出現漏未扣除折讓款，是常見虛列成本的違規態樣。

財政部高雄國稅局表示，買賣雙方於訂定契約、辦理實價登錄後，建商如另依協議給與折讓款，會開立營業人銷貨「折讓證明單」予買受人，並於當期營業稅申報扣除折讓款後之實際銷售額。個人於報繳房地合一稅時，如直接以買賣契約總價申報為成本，會因未扣除折讓款致虛列成本，造成短漏報所得，遭補稅處罰。

高雄國稅局舉查獲案例說明，A先生108年（2019年）間向A建設公司購入房地，於112年間出售予給乙君，經委託不知情的親友代為申報房地合一稅時，漏未從取得成本扣除折讓款175萬元，經國稅局依查得的A建設公司所開立銷貨折讓證明單，剔除A先生未實際支付的折讓款175萬元後，除須補徵稅額612,500元，並依A先生的過失責任，按漏稅額裁處196,000元罰鍰。

高雄國稅局提醒，個人於房地交易過程中，如明知有折讓款未於申報房地合一稅時從取得成本扣除，而有意短漏報所得者，經稽徵機關查獲，除發單補稅外，審酌違章情節裁處較重罰鍰，切勿心存僥倖；民眾若發現有未依規定申報情形，在未經檢舉或未經稽徵機關調查前，請儘速向所轄各分局、稽徵所自動補報補繳稅款並加計利息，可適用相關免罰規定。